Vì sao lãi suất vay thế chấp có thể tăng sau thời gian ưu đãi?
Lãi suất vay thế chấp không phải một con số cố định suốt thời gian vay. Ngân hàng thường chào mức lãi thấp trong năm đầu hoặc vài năm đầu, gọi là giai đoạn ưu đãi. Sau đó, khoản vay chuyển sang lãi thả nổi. Cách tính lãi thả nổi khác nhau tùy từng ngân hàng. Nhiều người ký hợp đồng chỉ nhìn dòng quảng cáo lãi thấp năm đầu. Họ quên đọc phần sau đó, lãi sẽ điều chỉnh ra sao.
Bên mình từng gặp không ít khách hàng bất ngờ khi khoản trả hàng tháng tăng lên sau năm thứ hai. Ngân hàng không sai hẹn gì cả. Chỉ là họ chưa đọc kỹ cơ chế điều chỉnh lãi suất ghi trong hợp đồng. Bài này không đưa ra một mức lãi suất cụ thể nào. Con số đó thay đổi theo từng ngân hàng và từng thời điểm. Thay vào đó, chúng tôi chỉ cách tự kiểm tra thông tin lãi suất chính thức. Bạn cũng cần biết đọc đúng phần hợp đồng liên quan đến lãi vay. Làm được vậy, bạn sẽ không bị động khi khoản vay bước sang giai đoạn thả nổi.
Tách thời hạn vay khỏi thời gian hưởng ưu đãi
Đây là chỗ dễ nhầm nhất, kể cả với người đã vay vài lần. Thời hạn vay là tổng thời gian bạn trả nợ, có thể 15, 20 hay 25 năm. Thời gian ưu đãi chỉ là một đoạn ngắn trong đó. Nó thường kéo dài vài tháng đến vài năm, tùy sản phẩm. Ân hạn gốc lại là một khái niệm khác nữa: khoảng thời gian bạn chỉ trả lãi, chưa phải trả phần gốc.
Ba khái niệm này không đi liền với nhau theo quy tắc chung nào cả. Ưu đãi không mặc định kéo dài đúng một năm như nhiều người vẫn nghĩ. Có hồ sơ ưu đãi 6 tháng, có hồ sơ ưu đãi 3 năm. Muốn biết chính xác, bạn phải tìm đúng dòng ghi thời hạn trong hợp đồng. Đừng suy đoán theo lời tư vấn viên nói miệng.
| Khái niệm | Tìm ở đâu trong hồ sơ | Ảnh hưởng đến lịch trả nợ |
|---|---|---|
| Thời hạn vay | Trang đầu hợp đồng tín dụng, mục "thời hạn cho vay" | Quyết định tổng số kỳ trả, kéo dài hay rút ngắn số tiền trả mỗi tháng |
| Thời gian ưu đãi lãi suất | Phụ lục lãi suất hoặc bảng công bố lãi vay kèm hợp đồng | Chỉ áp dụng mức lãi thấp trong khoảng này, hết hạn sẽ chuyển sang cách tính khác |
| Thời gian ân hạn gốc | Điều khoản riêng, thường nằm ở mục lịch trả nợ | Số tiền trả mỗi kỳ trong giai đoạn này thấp hơn vì chưa phải trả gốc, nhưng gốc dồn về các kỳ sau |
Chúng tôi khuyên bạn tách riêng ba dòng này ra một tờ giấy. Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc của từng giai đoạn. Nhìn vào đó, bạn sẽ hình dung được khoản trả sẽ đổi vào tháng nào. Điều này chắc chắn hơn nhiều so với chỉ nhớ mang máng "vay ưu đãi một năm".
Đọc công thức lãi thả nổi đến từng thành phần
Lãi thả nổi, nói dễ hiểu, là mức lãi được tính lại theo chu kỳ. Nó không cố định như giai đoạn ưu đãi. Công thức phổ biến ở nhiều ngân hàng Việt Nam là lãi suất tham chiếu cộng biên độ. Lãi suất tham chiếu có thể là lãi suất tiết kiệm 12 hoặc 13 tháng của chính ngân hàng đó. Cũng có ngân hàng dùng lãi suất cơ sở do họ tự công bố riêng. Biên độ là phần cộng thêm, ngân hàng ấn định và ghi rõ trong hợp đồng. Phần này thường giữ nguyên suốt thời gian vay.
Muốn hiểu đúng khoản vay của mình, bạn cần xác định bốn thứ. Một là lãi suất tham chiếu thuộc loại nào. Hai là biên độ cộng thêm bao nhiêu điểm phần trăm. Ba là chu kỳ điều chỉnh mấy tháng một lần. Bốn là mốc thời gian lấy lãi suất tham chiếu rơi vào ngày nào trong chu kỳ. Bốn thành phần này khác nhau giữa các ngân hàng. Thậm chí chúng còn khác nhau giữa các gói vay trong cùng một ngân hàng.
Có một chi tiết hay bị bỏ sót: điều khoản lãi suất sàn. Đây là mức lãi thấp nhất ngân hàng cam kết áp dụng, dù lãi suất tham chiếu có giảm sâu đến đâu. Một số hợp đồng cũng ghi cách làm tròn số, ví dụ làm tròn đến 0,1%. Ngân hàng còn có quyền thông báo thay đổi lãi suất trước một số ngày nhất định. Những dòng này thường nằm ở phần phụ lục, chữ nhỏ, dễ bị đọc lướt qua. Chúng tôi không nói công thức nào ở trên là mặc định cho mọi ngân hàng, vì mỗi nơi thiết kế sản phẩm khác nhau. Điều bạn cần làm là photo đúng trang có công thức này. Sau đó hỏi lại nhân viên tín dụng từng chữ một, nếu chưa hiểu rõ.
Tự tra thông tin trên website ngân hàng
Cách chắc chắn nhất để biết lãi suất hiện hành không phải hỏi qua tổng đài. Cũng đừng tin lời quảng cáo trên mạng xã hội. Cách đúng là vào thẳng website chính thức của ngân hàng. Hầu hết ngân hàng đều có mục riêng công bố lãi suất cho vay. Mục này thường nằm trong phần "lãi suất" hoặc "biểu phí" ở trang chủ, đôi khi nằm trong mục tin tức.
Khi mở được trang công bố, bạn nên để ý ba thứ. Một là ngày hiệu lực của thông báo. Hai là đối tượng áp dụng, vì vay mua nhà, vay mua xe hay vay kinh doanh có thể có mức khác nhau. Ba là ghi chú kèm theo về điều kiện áp dụng mức lãi đó. Ví dụ, Vietcombank thường đăng các thông báo lãi suất tham chiếu theo từng đợt tại trang thông tin điện tử của ngân hàng, kèm ngày áp dụng rõ ràng. Đây là cách ngân hàng công bố thông tin, không phải mức lãi suất áp dụng chung cho mọi khoản vay thế chấp. Mỗi hồ sơ, mỗi thời điểm ký hợp đồng có thể rơi vào một đợt thông báo khác.
Bên mình vẫn nhắc khách hàng lưu ảnh chụp màn hình trang công bố lãi suất, vào đúng ngày họ ký hồ sơ. Vài tháng sau, nếu có tranh cãi về mức lãi áp dụng, tấm ảnh đó là bằng chứng cụ thể hơn nhiều. Nó chắc chắn đáng tin hơn trí nhớ hay lời hứa miệng của nhân viên tư vấn. Nguyên tắc tự kiểm tra thông tin này cũng nên áp dụng ở các kênh vay khác. Ví dụ, bạn có thể tham khảo thêm cách đánh giá một app vay tiền trước khi đăng ký, trước khi quyết định vay qua kênh nào.
Đối chiếu bảng trả nợ với cách tính lãi trong hợp đồng
Bảng trả nợ, hay lịch trả nợ, liệt kê từng kỳ bạn phải trả bao nhiêu tiền, gồm phần gốc và phần lãi. Người mới vay thường chỉ quan tâm số tổng phải trả mỗi tháng. Nhưng để hiểu đúng, bạn cần soi kỹ ba biến số đứng sau con số đó. Một là dư nợ còn lại tại thời điểm tính. Hai là lãi suất năm đang áp dụng cho kỳ đó. Ba là cách tính số ngày trong kỳ theo thỏa thuận của ngân hàng.
Một số ngân hàng tính lãi theo số ngày thực tế trong tháng. Một số khác lấy tròn 30 ngày mỗi tháng để đơn giản hóa công thức. Cách tính này ảnh hưởng nhỏ đến số tiền lãi mỗi kỳ. Nhưng cộng dồn nhiều năm thì không hề nhỏ. Phần gốc và phần lãi trong mỗi kỳ trả cũng cần tách bạch. Đầu kỳ vay, phần lãi thường chiếm tỷ trọng lớn hơn phần gốc. Càng về sau, tỷ lệ này đảo ngược dần.
Chúng tôi luôn đề nghị khách hàng của mình yêu cầu ngân hàng xuất hai bảng trả nợ riêng biệt. Một bảng cho giai đoạn ưu đãi. Một bảng mô phỏng sau khi lãi suất điều chỉnh theo công thức thả nổi. Ngân hàng không thể biết chính xác lãi suất tham chiếu trong tương lai. Nhưng họ có thể mô phỏng theo mức lãi hiện hành, để bạn hình dung khoản trả sẽ đổi ra sao. Đừng tự suy đoán con số này. Mỗi hồ sơ có dư nợ và thời hạn khác nhau, không ai áng chừng thay ngân hàng chính xác được.
Đặt phí và điều kiện đi kèm cạnh lãi suất
Một khoản vay thế chấp rẻ trên giấy tờ vẫn có thể tốn hơn một khoản vay lãi suất nhỉnh hơn. Lý do nằm ở phí ẩn đi kèm. Đây cũng là lý do chúng tôi luôn khuyên đặt phí song song với lãi suất khi so sánh, đừng nhìn chúng riêng lẻ.
Những khoản cần rà trong hồ sơ thực tế của bạn gồm:
- Phí trả nợ trước hạn, thường tính theo phần trăm trên số tiền trả trước, giảm dần theo số năm đã vay
- Phí định giá tài sản thế chấp, có thể do ngân hàng chỉ định đơn vị định giá hoặc bạn được chọn
- Phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, phí đăng ký giao dịch bảo đảm với tài sản thế chấp
- Sản phẩm bảo hiểm đi kèm, ví dụ bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm cháy nổ cho tài sản thế chấp
Điểm cần phân biệt rõ là khoản nào bắt buộc theo quy định, khoản nào ngân hàng chỉ khuyến khích mua thêm. Cách chắc chắn nhất là yêu cầu ngân hàng ghi rõ bằng văn bản. Đừng chỉ nghe giải thích miệng rồi ký ngay. Quy định về các khoản phí này có thể thay đổi theo từng thời kỳ và từng sản phẩm. Bạn nên đối chiếu với văn bản hiện hành ngân hàng cung cấp, cho đúng hồ sơ của mình.
So sánh hai đề nghị vay trên cùng dữ liệu đầu vào
Nhiều người cầm hai bản chào vay của hai ngân hàng, nhìn số lãi suất năm đầu rồi chọn bên thấp hơn. Cách này dễ sai. Hai đề nghị có thể tính trên số tiền vay khác nhau hoặc thời hạn khác nhau. So trực tiếp con số phần trăm không nói lên nhiều điều.
Muốn so đúng, bạn giữ cố định ba biến: cùng một số tiền vay, cùng thời hạn, cùng cách trả gốc, đều hoặc giảm dần. Sau đó xem lịch trả nợ mô phỏng cho cả hai giai đoạn: ưu đãi và thả nổi. Mức lãi dùng để mô phỏng lấy theo số liệu ngân hàng cung cấp tại thời điểm đó. Việc này cũng giống cách chúng tôi từng hướng dẫn khi so sánh lãi suất thực tế giữa các app vay tiền online: đừng xếp hạng rẻ nhất khi chưa có đủ dữ liệu đầu vào giống nhau.
Một lưu ý khác: vay thế chấp mua nhà, mua xe khác với vay dựa trên hợp đồng bảo hiểm nhân thọ hay vay tín chấp không tài sản đảm bảo. Loại tài sản thế chấp, thủ tục định giá, và cách ngân hàng tính rủi ro đều khác nhau giữa các hình thức vay này. Nếu hồ sơ của bạn dùng hợp đồng bảo hiểm làm tài sản đảm bảo, cách tính lãi và điều kiện đi kèm sẽ không giống khoản vay thế chấp bất động sản. Đừng gộp chung hai loại này khi so sánh.
Câu hỏi thường gặp
Hết ưu đãi thì lãi suất được xác định ở đâu?
Lãi suất sau giai đoạn ưu đãi được xác định theo công thức ghi trong hợp đồng, thường là lãi suất tham chiếu cộng biên độ. Bạn tra lãi suất tham chiếu tại thời điểm điều chỉnh trên website chính thức của ngân hàng, rồi cộng với biên độ đã ký. Kết quả là mức lãi áp dụng cho kỳ tiếp theo.
Ân hạn gốc có đồng nghĩa không phải trả lãi không?
Không. Ân hạn gốc chỉ là khoảng thời gian bạn chưa phải trả phần gốc. Phần lãi vẫn tính và phải trả đều đặn theo dư nợ gốc ban đầu. Nhiều người nhầm ân hạn gốc với miễn lãi hoàn toàn. Điều này dẫn đến bất ngờ khi nhận thông báo trả lãi tháng đầu tiên.
Lãi suất niêm yết có phải mức chắc chắn được duyệt không?
Không. Lãi suất niêm yết trên website ngân hàng là mức tham khảo áp dụng chung. Mức thực tế bạn được duyệt còn phụ thuộc vào hồ sơ tín dụng, tài sản thế chấp, và chính sách xét duyệt tại thời điểm nộp hồ sơ. Đừng lấy con số niêm yết làm căn cứ chắc chắn cho khoản vay của riêng mình.
Những tài liệu cần giữ trước khi ký
Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay thế chấp, chúng tôi khuyên bạn dành thời gian gom lại một bộ hồ sơ riêng cho mình. Bộ hồ sơ này nên tách khỏi bộ hồ sơ ngân hàng giữ. Nó giúp bạn có căn cứ đối chiếu về sau, nếu có bất đồng về lãi suất hay điều khoản.
- Đề nghị tín dụng đã được ngân hàng xác nhận, ghi rõ số tiền, thời hạn và mức lãi suất ưu đãi ban đầu
- Dự thảo hợp đồng tín dụng, đọc kỹ trước khi ký bản chính thức, không ký vội trong ngày giải ngân
- Biểu phí đầy đủ, kèm ngày ban hành, vì biểu phí có thể thay đổi theo từng đợt
- Văn bản mô tả cách tính lãi thả nổi, gồm lãi suất tham chiếu, biên độ, chu kỳ điều chỉnh
- Lịch trả nợ có ngày xác nhận, cho cả giai đoạn ưu đãi và giai đoạn sau điều chỉnh
Với điều khoản nào còn mơ hồ, đừng ngại yêu cầu ngân hàng giải thích lại bằng văn bản, thay vì chỉ nghe qua điện thoại. Chúng tôi từng gặp khách hàng dùng đúng bộ hồ sơ này để tự tính lại khả năng trả nợ của mình. Họ dựa trên thu nhập thực tế, thay vì tin theo lời chào mời "trả nợ nhẹ nhàng" của nhân viên tư vấn.
Nếu hồ sơ tín dụng của bạn từng có nợ xấu, nên đọc thêm về sự thật về CIC và bẫy duyệt vay 100%. Đọc trước khi nộp hồ sơ vay thế chấp. Lịch sử tín dụng ảnh hưởng trực tiếp đến mức lãi suất bạn được chào, dù là vay tín chấp hay vay thế chấp.
